前有去年国务院印发《关于加快发展养老服务业的若干意见》明方向，近有6月23日《中国保监会关于开展老年人住房反向抵押养老保险试点的指导意见》已出台，作为新生事物，先将在京沪穗汉四地于7月1日正式展开，甭说此四地有条件的老年人，就可准备待产品面市后行自由选择参加住房反向抵押的“以房养老”了。

　　“以房养老”的本质内涵与意义

　　其在本质内涵上，为房产与保险联姻的“用产权换现金”的金融创新，乃为在政府保基本养老保险之外的一种市场行为。其最早于20世纪80年代出现在美国并模式已成熟。因在资金流向上与传统商品住房抵押贷款正好相反，故又被称反向抵押。

　　这对国内讲，借鉴的住房反向抵押养老保险试点，在内涵上则又被业界改造定义为：是一种将住房抵押与终身养老年金保险相结合的创新型商业养老保险业务，即拥有房屋完全产权的老年人，将其房产抵押给保险公司等，继续拥有对房屋的占有、使用、收益和经抵押权人同意的处置权，并按约定条件将房产价值化整为零分月或年领取养老金直至身故；老年人身故后，保险公司等获得抵押房产处置权，处置所得将优先用于偿付养老保险相关费用，剩余部分则归其法定继承人所有。

　　故开展“以房养老”，对有利健全我国社会养老保障体系、拓宽养老保障资金渠道、丰富老年人的养老选择、保险业等进一步参与养老服务业发展等，都有着重要的意义。

　　“以房养老”助老年人提高颐养天年生活品质

　　由于“以房养老”在整个反向抵押期间，最核心的在于，对投保的60周岁以上拥有房屋完全独立产权的老年人，不仅能将继续享有房屋的居住权等而免了无房可住的后顾之忧，而且由于盘活了老年人的房产和实现了对老人个人经济资源的优化配置，孕育并拓宽了为老年人的养老提供了稳定的现金来源，进而大大有利提高老年人颐养天年的生活品质。这是为我国2013年已突破2亿、2025年将突破3亿、2034年则将突破4亿的老年人们，所确实希望拓宽的“养老金”的筹集新渠道并愿能规范卓越发展，以打破不再和仅依靠社会养老保险保基本的“退休金”和数额多少不定的“存款”的固有传统，使老年人能在有多一份或更加雄厚现金支撑保障下，将“夕阳红”晚年生活过的更加多姿多彩和有滋有味。

　　老年人和子女应学会坦然理智面对社会上对“以房养老”的不同声音

　　对当下社会上对“以房养老”的不同声音，主要集中反映在房价波动风险、投保老人长寿风险、投保期间老人突然身故、70年土地产权问题、“养儿防老”传统观念转变难等当如何解决上。其实老年人和子女是应可学会坦然理智面对的：

　　针对房价波动问题，在其所设立两类产品中已解决。即：无论是“参与型产品”，由于其对投保人所抵押房产价值增长部分，将会依合同约定在投保人和保险公司间进行分配；还是“非参与型产品”，对所抵押房产价值增长部分全归投保人。这均对投保老人的利益作了优先的设计考虑。但反若房价下跌了，则保险公司又可通过资金运作、再保险等化解或降低风险等。

　　针对投保老人长寿风险由谁承担问题，按“射幸性”保险原则理念，保险公司是会根据合同约定定期向老年人支付养老年金直至身故的；若届时房产处置所得不足以偿付保险公司已支付的养老保险相关费用，则有保险公司承担将并依据“不可追偿条款”不再向老人的家属追偿。

　　针对投保期间老人突然身故怎么办的问题，这可用跟保险公司的“约定”来解决。其中，有约定到身故为止和约定到一个固定起付期间等多方式可选择。如约定了起付期间20年，但老人仅只活到12年，那剩下8年的年金就可由老人的家人或子女继承。

　　针对70年土地使用产权问题如何解决，其实：这一方面，早在2007年出台的《物权法》中就明确规定了“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期”；另方面，当在保险公司组织作对抵押房产进行评估时，就会将产权剩余年限因素考虑进去的，且还是在对评估价格都认可后方才再行签约的。

　　至于对“养儿防老”的传统观念转变难问题，就看老人自己的态度了，是对生活住了一辈子的房屋宁可去世后留给子女继承、还是听子女的孝劝“以房养老”将“夕阳”度得更“红”呢？在此笔者愿劝老年朋友们，是到要与时俱进借此转变自己的观念和为自己体面养老抵押一生最重要资产的行为的时候了，并可为自己理出三点最硬棒的理由：①让年轻时辛苦挣钱攒钱买房子和把抚养孩子作为自己最重要的风险投资“收益”以兑现回归，抵押一生最值钱的房产为自己养老，以验应老话常说的“生不带来，死不带去”真谛昭然。②用房产反向抵押养老，不将房子留给子女继承，可规避国家未来将必开征的遗产税，况且“儿孙自有儿孙福！”。③和子女商量不将房子留给子女并得到赞同，既可把子女的孝心折射光大，更可由压力变动力鞭策和激励子女保持毕生奋斗的本色。以此，将此新式的养老观念得有认识上的新飞跃。

　　对提供“以房养老”试点服务的保险公司可给予信赖

　　因中国保监会对申请试点的保险公司都有着严格的资格条件要求的，其中就包括有“已开业满5年，注册资本不少于20亿元；满足保险公司偿付能力管理规定，申请试点时上一年度末及最近季度末的偿付能力充足率不低于120%；具备较强的保险精算技术，能够对反向抵押养老保险进行科学合理定价；具有专业的法律人员，能够对反向抵押养老保险相关法律问题进行处理；具有房地产物业管理专业人员，或委托有资质的物业管理机构，有能力对抵押房产进行日常维护及依法处置；具备完善的公司治理结构、内部风险管理和控制体系，能够对反向抵押养老保险业务实行专项管理和独立核算等。”因此，老年投保人对经保监会审核把关允准从事“以房养老”业务的保险公司，可完全放心并给予信赖。

　　老年人应理性选择适合自己的“以房养老”产品

　　 老年人可根据自己的风险承担能力和意愿来选“以房养老”产品。从大的方面可根据保险公司对所抵押房产增值的处理方式不同上和给付年金约定条件上分别做好综合把握。如：对不愿承担全部风险、且愿在有生之年从预期房价增殖中增得养老年金的，就选“参与型产品”并“约定年金给付至终身”，且明确与保险公司同分享通过评估对所抵押房产价值增长部分及其分配的具体比例条件等；对愿承担全部风险、且愿在有生之年每月/年得固定养老年金及便于安排晚年养老生活的，就择“非参与型产品”并“约定年金给付期间（含给付至终身或具体给付XX年）”，可由子女继承或自己独享通过评估对所抵押房产价值增长的部分。

　　当然，在签约前，应要虚心接受保险公司的辅导及对退保赎回价值演示的观摩，以全面、客观、准确的对此新保险业务模式、特点、风险、投保人自身权利义务及合同条款等相关内容的正确理解、知晓：包括对保险公司经法律责任人与外部执业律师共同签字的反向抵押养老保险产品条款的细读、对房价评估费用的如何分担、对“参与型产品”房产增值的如何分享以及对所抵押房屋日常维护/防灾防损及管理方面的责任规定等在内。并注意用好非同一般“极特别的”不短于30个自然日的犹豫期，以周密考虑郑重做出自己瞻前顾后的决定。

　　签约投保后，对保险公司每年定期披露的包括但不限于自己养老年金领取情况、徜若退保赎回价值等，和对“参与型产品”所披露房产评估价值及房产评估价值变动对养老年金领取金额的影响等信息，也应注意了解掌握。

　　并可多关注所投保的保险公司等，将不断探索完善与反向抵押养老保险相关的养老服务链条的，如针对不同年龄和需求的投保人推出的医疗保险、健康管理、金融理财等服务项目，若自己条件允许，不妨再选择参与一二。

　　还可对“以房养老”的未来做更加美好的憧憬展望

　　可期待更加美好憧憬展望的：第一，或在不远的将来抑或更快，“以房养老”会将在全国或至少在各省会等大中城市普遍推广开来，以能眷顾到更多更大的老年人群体。第二，或将随完善“以房养老”市场定价与资产评估机制，建立更加公开化、公正化、市场化的“以房养老”操作体系，允许民间资本参与养老产业竞争和让银行等金融机构“放下身段”，促“以房养老”相关衍生产品创新——如可对“以房养老”资产打包进行证券化操作，既可使相关养老群体定期能取得一定数额养老金，又可使从事的金融机构因此得经营收益——进而且或可用作按一定方式对冲市场风险损失、或可以履行社会责任等一定形式返哺补贴养老群体，以降低“以房养老”成本，能让更多老龄群体享受到“以房养老”实惠。第三，或可建立贷款保险、政府补贴和税收减免等“以房养老”社会新机制，并其中如共建“失能老人‘以房养老风险基金’”，以可用在当老人房产价值用尽时支付其护理费用等，以真正让“以房养老”能迸发出更具有金融养老普惠性质的蕴涵。

　　 顺祝，愿老年朋友们，借“以房养老”，福享未来！

　　（工行网站特约作者：任占元）